Les articles L. 145-47 à L. 145-55 du Code de commerce permettent au locataire d’étendre ou de modifier l’activité prévue au bail dans deux hypothèses :

- Par l’adjonction d’activités connexes complémentaires (déspécialisation restreinte),

-  Par l’exercice d’une ou plusieurs activités différentes (déspécialisation plénière).

La déspécialisation ne peut avoir lieu que dans les conditions prévues par le Code de commerce, étant précisé que ces conditions sont d’ordre public et que toute clause contraire prévue dans le contrat de bail serait donc réputée non écrite par le Tribunal saisi.

Pour modifier la destination des lieux ou ajouter une activité nouvelle, le locataire doit, au préalable, obtenir l’accord de son bailleur ou obtenir une autorisation

judiciaire. A défaut, le bailleur pourrait considérer que la destination des lieux ou l’adjonction d’activité nouvelle est une violation du contrat et résilier le bail.

Le locataire peut être autorisé à exercer une ou plusieurs activités différentes de celle prévue au bail (déspécialisation plénière), eu égard à la conjoncture économique, et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.

Concrètement, il y a lieu de tenir compte de l’évolution commerciale pour apprécier si l’activité exercée a perdu tout intérêt économique.

Mais, bien évidemment, les nouvelles activités que propose de réaliser le preneur doivent être conformes avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Le locataire peut préférer une déspécialisation restreinte en prévoyant une activité connexe, en rapport étroit avec celle prévue au contrat de bail ou complémentaire.

D’autres activités pourront être considérées comme implicitement incluses dans la destination des lieux prévue au bail. Ainsi, a-t-il été jugé que l’activité de parapharmacie était annexe de l’activité de pharmacie (Civ. 3^ème, 21 mars 2007 : Bull. Civ. 2007, III, n° 40). Dans ce cas, il est inutile de suivre la procédure de déspécialisation.

En cas de litige de quelle que nature que ce soit, refus de déspécialisation, désaccord sur la qualification d’activité annexe, connexe, complémentaire, la partie la plus diligente devra assigner l’autre devant le Tribunal de grande instance compétent.